Фасад ЖК S1 Obolon, пр-кт Оболонський, 18
S1 REIT

S1 Obolon

Дохідність
до 10%
Мін. інвестиція
122 000 UAH
Тип
REIT
Фаза бізнесу
active
Збір коштів
open

Динаміка вартості сертифіката

28 лют. 2026—
Зростання з початку
+14.14%
Річна дохідність
+16.98%
31 бер. 20261198.62 UAH
NAV на сертифікат
1198.62 UAH
Зростання з початку
+17.51%
Річна дохідність
+19.07%
30 квіт. 20261204.65 UAH
NAV на сертифікат
1204.65 UAH
Річна дохідність
+19.10%

Модель дохідності

Джерело
Дохід від оренди
Періодичність
Щомісяця
Гарантія
ні
Exit-стратегія
Вторинний ринок

Стан фонду

Станом на
30 квіт. 2026
Ціна сертифіката
1204.65 UAH
Сертифікатів в емісії
100 000
Квартир у фонді
31
Квартир в оренді
0
Occupancy
0%

Об'єкт у фазі будівництва — оренда ще не запущена; квартир в оренді 0 з 31 підтверджено оператором. Старт здачі в оренду очікується після введення в експлуатацію (Q3 2026 за публічним каталогом нерухомості).

Обʼєкт

Назва
ЖК S1 Obolon
Тип активу
Житлова нерухомість
Стадія
Будівництво
Площа, м²
1200
Юнітів
31

Житловий комплекс S1 Obolon — дохідний будинок типу Build-to-Rent на пр-кті Оболонському, 18, Київ. 31 квартира загальною площею ~1 200 м². Безпечна територія з обмеженим доступом, власні резервні генератори, ергономічні планування, сучасний інтер'єр, готельний рівень обслуговування мешканців. Поряд — станція метро «Мінська», Оболонська набережна, річка Дніпро, Оболонські озера.

Розташування

Місто
Київ
Регіон
Київ
Країна
UA
Адреса
пр-кт Оболонський, 18, Київ
Інфраструктура
Метро, Парк, Річка

Дивідендна політика

Мін. виплата
90% прибутку
Періодичність
Щокварталу

Регламент п. 6.4: «REIT S1 нараховує та виплачує дивіденди щоквартально в розмірі не менше 90% чистого прибутку Фонду за цей період без урахування доходів/витрат від переоцінки активів». Виплата — протягом 10 роб. днів після завершення звітного кварталу (п. 6.7). Сайт/FAQ декларує «щомісячно» — см. discrepancies[].

Ліквідність

Тип
Дострокове погашення з комісією

За регламентом фонду (п. 7.1) КУА «РЕІТ С1» не бере на себе зобов'язань щодо дострокового викупу сертифікатів до моменту припинення фонду (2034). Викуп здійснюється на власний розсуд КУА (п. 7.2). На сторінці фонду декларовано можливість викупу за ринковою ціною з 1% спредом від Ціни Продажу протягом 1 робочого дня / 3 годин. Вторинний ринок сертифікатів — додаткова опція виходу. Розрахунок ВЧА та ціни викупу — на останній робочий день кожного місяця (регламент п. 9.1).

Комісії

Брокерська0.12%, мін. 300 UAH
Платник
фонд
Коментар
0,12% від суми операції, але не менше 300 ₴. Оплачується Товариством, не утримується з інвестора.
Спред викупу1%
Платник
інвестор
Коментар
Ціна викупу на 1% менша за Ціну Продажу (спред bid/ask). На сторінці фонду: «Ми можемо викупити вашу частку за ринковою ціною, без комісії за 3 години у робочий час» — 1% спред є ефективною ціною виходу, а не окремою комісією.
Винагорода КУА2%
Платник
фонд
Коментар
Максимум 2% ВЧА Фонду на рік. Нараховується щомісячно в розмірі 1/12 річного і виплачується грошима на користь КУА «РЕІТ С1». Остаточний розмір за рік перераховується на основі середньорічної ВЧА. Джерело: Регламент Фонду, п. 5.3.
За результат (success fee)15%
Платник
фонд
Коментар
Премія КУА — не більше 15% від надпланового прибутку Фонду за рік, ЯКЩО фактичний прибуток перевищив запланований в інвестиційній декларації на відповідний фінансовий рік. База — тільки надплановий приріст, не весь прибуток. Джерело: Регламент Фонду, п. 5.6.
Інше15%
Платник
фонд
Коментар
Стеля на інші витрати з активів Фонду (крім Винагороди КУА, Премії, адмінпослуг, держмита, податків і зборів) — не більше 15% середньорічної ВЧА на рік. Все, що понад — оплачує КУА за свій рахунок. Джерело: Регламент Фонду, п. 5.6–6.2.

Повна структура комісій регулюється Регламентом ЗКПІФН «С1 Оболонь» (п. 5–6): — винагорода КУА «РЕІТ С1» — до 2% ВЧА Фонду на рік (нараховується щомісяця в розмірі 1/12), п. 5.3; — премія КУА за успіх — до 15% надпланового прибутку Фонду за рік, п. 5.5; — стеля на інші витрати з активів Фонду (крім винагороди, премії, адмінпослуг, держмита, податків і зборів) — не більше 15% середньорічної ВЧА на рік; все понад — за рахунок КУА, п. 5.6; — брокерська комісія депозитарної установи «Універ Капітал» — 0,12% суми операції викупу/продажу сертифіката, не менше 300 ₴, оплачується Товариством; — спред bid/ask при достроковому викупі КУА — 1% дисконту від Ціни Продажу. Депозитарні послуги надає ТОВ «Універ Капітал» (ЄДРПОУ 33592899). Зберігач активів окремо не залучений (проспект п. 6.4). Оцінювач — ТОВ «АР Джі Сателліт» (ЄДРПОУ 38193232).

Розбіжності реклама ↔ офіційні документи

Частота виплати дивідендів
На сайті
Щомісячно (FAQ сайту: «Дивіденди виплачуються щомісячно, починаючи з дати початку здачі в оренду готової нерухомості»)
В офіційних документах
Щоквартально, не менше 90% чистого прибутку (Регламент Фонду, п. 6.4)
Регламент S1 Obolon
Коментар
FAQ сайту дає маркетинговий UX-меседж; юридично-обов'язкова частота — квартальна. При запуску оренди виплати можуть ефективно виглядати як щомісячні, якщо КУА прийме рішення про проміжні перерахування, але базова періодичність регламенту — квартальна.
Гарантія дострокового викупу
На сайті
«Ми можемо викупити вашу частку за ринковою ціною, без комісії за 3 години у робочий час» (сторінка фонду)
В офіційних документах
Регламент п. 7.1: «REIT S1 не бере на себе зобов'язань щодо дострокового викупу інвестиційних сертифікатів Фонду до моменту його припинення». Викуп — на розсуд КУА (п. 7.2)
Регламент S1 Obolon
Коментар
Сайт формулює як оферту; регламент — як дискреційну опцію. Юридично інвестор не має права вимагати викупу; фактична практика КУА наразі — викуповувати з 1% спредом.

Регуляторні віхи

18 лист. 2024НКЦПФР
Документ
Свідоцтво про внесення до ЄДРІСІ
№
№ 01679 (унікальний код ЄДРІСІ 23501679)
Результат
ЗКПІФН «С1 Оболонь» внесено до Єдиного державного реєстру інститутів спільного інвестування. Підписант: О.М. Симоненко, директор департаменту ліцензування.
18 лист. 2024НКЦПФР
Документ
Розпорядження про відповідність мінімальному обсягу активів пайового фонду
№
№ 11/04/354 від 18.11.2024
Результат
Фонд визнано таким, що відповідає вимогам щодо мінімального обсягу активів пайового фонду — необхідна умова початку розміщення сертифікатів.

Опис

Житловий комплекс S1 Obolon — новий дохідний будинок від Standard One на Оболонському проспекті, 18, Київ. Пайовий кваліфікаційний інвестиційний фонд нерухомості (ЗКПІФН). Фонд працює за моделлю Build-to-Rent: купує 31 квартиру загальною площею ~1 200 м² у забудовника Standard One, інвестори придбавають сертифікати і стають співвласниками, після введення в експлуатацію квартири здаються в оренду, а дохід розподіляється щомісяця між власниками сертифікатів. Після завершення 10-річного строку (до листопада 2034) квартири продаються, а кошти розподіляються між інвесторами. Ключові переваги: заробіток на капіталізації об'єкта на стадії будівництва, пасивний дохід від оренди, висока ліквідність сертифікатів (викуп S1 REIT за 1 робочий день). Власники накопичених сертифікатів можуть обміняти їх на реальну квартиру Standard One.

Ризики

Ключові ризики: 1. Дивіденди ще не виплачуються. Будинок S1 Obolon у стадії будівництва; згідно з FAQ фонду, дивіденди починають виплачуватися тільки після запуску квартир в оренду. Зафіксований ріст (+17,51% ₴ / +11,52% $ на 31.03.2026 з 30.04.2025) — це ринкова переоцінка сертифіката, а не реальний грошовий потік. 2. Офіційне застереження фонду: «Наведені дані є історичними показниками та не гарантують аналогічних результатів у майбутньому. Це ринкова оцінка, а не зафіксований результат.» 3. Неліквідність на короткій дистанції. Фонд — 10-річний, exit-стратегія — секундарний ринок або викуп S1 REIT. При викупі інвестор отримує ціну на 1% меншу за Ціну Продажу (спред bid/ask). 4. Обмежена прозорість метрик. Публічно не розкриваються: скільки сертифікатів зі 100 000 продано, скільки з 31 квартири вже викуплено, кількість інвесторів, occupancy, абсолютна розрахункова NAV у ₴ на конкретні дати. 5. Фонд кваліфікаційний — мінімум 122 000 ₴, розрахований на досвідчених інвесторів.

Оподаткування

Для фізичних осіб-резидентів України: 9% ПДФО + 5% військовий збір від суми нарахованих дивідендів (пільгова ставка для ІСІ, замість стандартних 18%). При продажу сертифікатів (дохід = ціна продажу − ціна купівлі): 18% ПДФО + 5% військовий збір від прибутку. КУА «РЕІТ С1» виступає податковим агентом і утримує податки автоматично для фізосіб-резидентів та нерезидентів. Юридичні особи сплачують податки самостійно згідно зі своїм режимом.

ℹ️ Фонд утримує податки автоматично (податковий агент).

Галерея

Фасад ЖК S1 Obolon, пр-кт Оболонський, 18
Картка фонду S1 Obolon
ЖК S1 Obolon — слайдер 1
ЖК S1 Obolon — слайдер 2
ЖК S1 Obolon — слайдер 3
ЖК S1 Obolon — слайдер 4
ЖК S1 Obolon — слайдер 5

Документи

Аудит керуючої компанії

  • 2025:ТОВ «Кроу Ерфольг Україна» (Crowe Erfolg Ukraine LLC)
Деталі та висновки аудиту — на сторінці S1 REIT →

Керуюча компанія

S1 REIT
Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «РЕІТ С1»
Детальніше про компанію →
На ринку
з 2020 р. (6 р.)

КУА «РЕІТ С1» веде два ЗКПІФН (С1 ОБОЛОНЬ, С1 ВДНГ; код ЄДРІСІ 23501679 та 23501681 відповідно), видача ліцензії НКЦПФР 2020, реєстрація ТОВ — 24.06.2020. Фінансова звітність по обох фондах за 2025 рік проаудитована Crowe Erfolg Ukraine LLC (Crowe Global member firm, non-modified opinion). Точні AUM / кількість інвесторів публічно не оприлюднені.