S1 Plaza Позняки

Модель дохідності

Джерело

Оренда ТЦ S1 Plaza Позняки + капіталізація + купонний дохід ОВДП

Періодичність

Щокварталу

Гарантія

ні

Exit-стратегія

Зворотний викуп

Стан фонду

Обʼєкт

Розташування

Місто

Київ

Регіон

Київ

Країна

UA

Адреса

Дарницький район, територія ЖК Standard One Позняки, поряд зі станцією метро «Позняки» та озером Срібний Кіл

Інфраструктура

Метро, Озеро, Residential density, Mixed use complex

Локація — Дарницький район Києва, житловий масив Позняки. Орієнтири: 2 хвилини пішки до станції метро «Позняки» (червона лінія), безпосередньо біля озера Срібний Кіл та прилеглої зеленої зони. Об'єкт інтегрований у житловий комплекс Standard One Позняки на 750+ апартаментів, що формує природний пішохідний трафік району.

Дивідендна політика

Мін. виплата

90% прибутку

Періодичність

Щокварталу

Регламент п. 6.4: «REIT S1 нараховує та виплачує дивіденди за період, визначений рішенням Загальних зборів учасників REIT S1, але не рідше ніж один раз в звітний квартал, в розмірі не менше 90% чистого прибутку Фонду за період нарахування дивідендів, з врахуванням доходів/витрат від переоцінки активів». Виплата — протягом 10 робочих днів із дати завершення звітного періоду шляхом переказу всієї суми на банківські рахунки учасників (п. 6.7). Маркетингова комунікація оператора декларує щомісячну періодичність — див. discrepancies[].

Ліквідність

ЗНПІФ «С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ» — закритий пайовий фонд без обов'язкового викупу. Регламент п. 7.1: «REIT S1 не бере на себе зобов'язань щодо дострокового викупу інвестиційних сертифікатів Фонду до моменту його припинення». Дострокове повернення можливе лише на розсуд КУА за заявкою власника (п. 7.2): знижка від Розрахункової вартості — до 1% (п. 7.3); строк розрахунку — не довше 15 робочих днів від списання сертифікатів (п. 7.5). Викуп не здійснюється протягом строку, встановленого для досягнення нормативів діяльності Фонду (п. 7.4). Самостійний продаж сертифікатів на вторинному ринку допустимий через депозитарну установу, у якій інвестор тримає рахунок у цінних паперах; регулярної ринкової інфраструктури для вторинного обігу сертифікатів цього Фонду оператор не організовує. Розрахунки при ліквідації Фонду у березні 2046 року — за Розрахунковою вартістю сертифіката.

Комісії

Структура винагороди КУА регулюється Регламентом ЗНПІФ «С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ» (Розділ 5): — винагорода REIT S1 — до 2% ВЧА Фонду на рік (Регламент п. 5.2), нараховується щомісячно у розмірі 1/12 і виплачується грошовими коштами (п. 5.3); — fee-switch: якщо прибуток Фонду у звітному місяці нижче 1/12 від річної середньозваженої облікової ставки НБУ, винагорода за відповідний місяць пропорційно зменшується (п. 5.4); — премія REIT S1 (performance fee) — не більше 15% від прибутку Фонду за звітний рік понад прибуток на рівні середньозваженої облікової ставки НБУ за рік (п. 5.7); — стеля на інші витрати з активів Фонду (крім винагороди, премії, адмінпослуг, держмита, податків і зборів) — не більше 15% середньорічної ВЧА на рік; усе, що понад — за рахунок КУА (п. 5.8); — надбавка при розміщенні — до 1% від Розрахункової вартості сертифіката (Проспект п. 4.9); — знижка при достроковому викупі за рішенням КУА — до 1% від Розрахункової вартості сертифіката (Регламент п. 7.3). Депозитарне обслуговування здійснює ТОВ «УНІВЕР КАПІТАЛ» (ЄДРПОУ 33592899). Окремого договору зі зберігачем активів Фонд не укладав (Проспект п. 6.4). Оцінювач майна — ПП «ТА-ЕКСПЕРТ-СЕРВІС» (ЄДРПОУ 36819974). Аудитор — ТОВ «КРОУ ЕРФОЛЬГ УКРАЇНА» (ЄДРПОУ 36694398).

Розбіжності реклама ↔ офіційні документи

Регуляторні віхи

Опис

ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ПАЙОВИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД «С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ» (скорочено — ЗНПІФ «С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ») — перший комерційний фонд оператора S1 REIT і третій загальний фонд у портфелі КУА (після житлових ЗКПІФН «С1 ОБОЛОНЬ» та «С1 ВДНГ»). Фонд інвестує у будівництво районного торгового центру S1 Plaza Позняки загальною площею близько 5 000 м², який розміщується на території житлового комплексу Standard One Позняки у Дарницькому районі Києва — поряд зі станцією метро «Позняки» та озером Срібний Кіл. Фінансова механіка: фонд купує корпоративні права ТОВ «С1 ХОСПІТЕЛІТІ» (ЄДРПОУ 44367562) — SPV-власника майбутнього ТЦ — і паралельно тримає боргові цінні папери державної емісії (ОВДП / облігації зовнішньої державної позики). Об'єкти нерухомості та корпоративні права реєструються на ім'я REIT S1 з обов'язковим зазначенням реквізитів Фонду; активи Фонду заборонено використовувати для покриття збитків КУА чи передавати до інших фондів під управлінням REIT S1. Параметри емісії: іменні сертифікати в електронній формі, номінал 100 ₴, загальна емісія 6 000 000 шт. (600 000 000 ₴ номінальної вартості). Поточна ціна продажу — 101 ₴ (100 ₴ номінал + надбавка до 1% за п. 4.9 Проспекту). Мінімальна інвестиція — 1 000 ₴, мінімальний докуп — 100 ₴; розстрочка не передбачена (Проспект п. 5.10 — оплата виключно грошовими коштами). Запланована середньозважена дохідність за весь строк діяльності — 10,4% річних у доларовому еквіваленті (середньозважена ставка за прогнозом Інвестиційної декларації, п. 5.2). Термін діяльності — 20 років, до 13 березня 2046 року; розміщення сертифікатів повинно завершитись до 13 грудня 2045 року. Якірне освоєння площ: понад 60% комерційних площ ТЦ заброньовано провідними міжнародними та національними мережами (за даними оператора). Локація — район з високим пішохідним трафіком: 2 хвилини пішки до станції метро «Позняки», біля озера Срібний Кіл, у складі суміжного житлового комплексу Standard One Позняки на 750+ апартаментів.

Ризики

Ключові ризики та особливості: 1. ЗНПІФ — без обов'язкового викупу. На відміну від маркетингового позиціонування фондів S1 (зокрема S1 Obolon, де декларується викуп КУА «за 1 робочий день»), для S1 Plaza Позняки Регламент п. 7.1 прямо встановлює: REIT S1 не бере на себе зобов'язань щодо дострокового викупу інвестиційних сертифікатів до моменту припинення Фонду. Дострокове повернення — лише на розсуд КУА, зі знижкою до 1% від Розрахункової вартості, з розрахунком не довше 15 робочих днів. 2. Об'єкт у фазі будівництва. Торговий центр не введений в експлуатацію; окремої публічної дати завершення ТЦ оператор не публікує. Суміжний житловий комплекс Standard One Позняки забудовник орієнтує на завершення наприкінці 2028 року — орендний потік і пов'язаний пішохідний трафік до цього моменту відсутні. 3. Дивіденди в період будівництва — за рахунок боргових цінних паперів. До запуску ТЦ в експлуатацію орендного потоку немає; джерело виплат у перші роки — купонний дохід від ОВДП та облігацій зовнішньої державної позики у складі активів Фонду (Інвестиційна декларація, п. 1.2). Маркетингова обіцянка «валютних виплат щомісяця з першого дня» — не юридичне зобов'язання (див. розбіжності). 4. Прогноз 10,4% USD — середньозважена ставка за 20 років, не гарантована. Цифра з Інвестиційної декларації п. 5.2 базується на припущеннях про оптову знижку при купівлі нерухомості, зростання її ринкової вартості у прив'язці до USD, індексацію орендних ставок за курсом USD та надійність державних облігацій. Проспект п. 5.3 окремо застерігає: «Результати діяльності REIT S1 у минулому не є гарантією доходів Фонду в майбутньому». 5. Договір зі зберігачем активів не укладено. Проспект п. 6.4 фіксує: REIT S1 не укладала зі зберігачем договір про обслуговування активів. Депозитарна установа (ТОВ «УНІВЕР КАПІТАЛ») обслуговує рахунки в цінних паперах, але окремий зберігач активів Фонду на дату реєстрації відсутній. 6. Аудит самого Фонду ще відсутній. Фонд внесено до ЄДРІСІ 13.03.2026; перший звітний рік Фонду ще не завершено, окремої аудиторської перевірки фінансової звітності Фонду немає. Доступна лише операторська аудиторська думка по КУА «РЕІТ С1» за 31.12.2025 (Crowe Erfolg Ukraine, немодифікована). 7. Локація описана орієнтирами, без точної вуличної адреси ТЦ. У документах фонду та на сторінці проєкту обʼєкт прив'язано до метро «Позняки» / озера Срібний Кіл / території ЖК Standard One Позняки. Конкретна вулиця і номер у документах Фонду не зазначені — інвестор не може незалежно ідентифікувати земельну ділянку. 8. Перелік конкретних якірних орендарів не наводиться. Оператор обмежується формулюванням «понад 60% площ заброньовано провідними міжнародними та національними мережами» — незалежна перевірка цього факту неможлива. 9. ТОВ «С1 ХОСПІТЕЛІТІ» — єдиний учасник приватного розміщення сертифікатів (Проспект п. 5.15). Структура «КУА купує корпоративні права SPV, що володіє ТЦ» — це класична REIT-механіка, але інвестор спочатку купує сертифікат Фонду, а не частку ТЦ напряму.

Оподаткування

Для фізичних осіб-резидентів України: 9% ПДФО + 5% військовий збір від суми нарахованих дивідендів (пільгова ставка для ІСІ, замість стандартних 18%). При продажу сертифікатів (інвестиційний прибуток = ціна продажу − ціна купівлі): 18% ПДФО + 5% військовий збір від прибутку. REIT S1 виступає податковим агентом і утримує податки автоматично для фізичних осіб-резидентів і нерезидентів. Юридичні особи сплачують податки самостійно згідно зі своїм режимом оподаткування. Виплати інвестору надходять у гривні за курсом НБУ на дату виплати — навіть якщо в Інвестиційній декларації заявлена доларова прив'язка прогнозного прибутку.

ℹ️ Фонд утримує податки автоматично (податковий агент).

Галерея

Документи

• Загальна інформація про фонд S1 Plaza Позняки

  Інше
  Відкрити →
• Проспект емісії інвестиційних сертифікатів ЗНПІФ «С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ»

  Проспект
  Відкрити →
• Проспект емісії — ЕЦП (p7s)

  Проспект
  Відкрити →
• Регламент ЗНПІФ «С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ»

  Регламент
  Відкрити →
• Регламент Фонду — ЕЦП (p7s)

  Регламент
  Відкрити →
• Розпорядження НКЦПФР про відповідність вимогам щодо мінімального обсягу активів

  Інше
  Відкрити →
• Свідоцтво №01900 про внесення Фонду до ЄДРІСІ (13.03.2026)

  Свідоцтво про реєстрацію
  Відкрити →
• Свідоцтво №005382 про реєстрацію випуску інвестиційних сертифікатів (16.04.2026)

  Свідоцтво про реєстрацію
  Відкрити →

Керуюча компанія