УЛІС.Віняви

Модель дохідності

Джерело

Дохід від оренди А-фрейма УЛІС.Віняви

Періодичність

Щомісяця

Гарантія

ні

Exit-стратегія

Вторинний ринок

Стан фонду

Обʼєкт

Розташування

Місто

с. Віняви

Регіон

Львівська область

Країна

UA

Адреса

Україна, 81800, Львівська область, Львівський р-н, с. Віняви, вул. Улісівська, 6 (~25 км / 40 хв авто від Львова; адреса встановлена за публічним реєстром юр. осіб для SPV-власника ТОВ «УЛІС ВІНЯВИ»; кадастровий номер землі під котеджним містечком на сторінці проєкту публічно не зазначений)

Інфраструктура

Ліс поруч, Лавандові поля поруч

Локація на Львівщині, с. Віняви, вул. Улісівська, 6 (~25 км / 40 хв авто від Львова в напрямку Стрия). Поруч — лавандові поля, печери, кар'єр; рівнинний ліс. Кадастровий номер землі під котеджним містечком на сторінці проєкту публічно не зазначений — внесено у FIXER-TODO як rescrape-нагадування.

Ліквідність

Договір оренди з керуючою компанією Dreamers Hospitality укладається на 10 років. Дострокове відчуження — за зверненням інвестора, керуюча компанія формує пропозицію на основі поточної дохідності об'єкта, його стабільності та капіталізації. Спочатку пропозиція йде поточній спільноті інвесторів УЛІС (внутрішній вторинний ринок); якщо об'єкт не реалізовано — пропозиція виходить на загальну аудиторію з рекламним залученням. Конкретних строків розрахунку, фіксованої комісії за дострокове відчуження або обов'язку викупу керуючою компанією сторінка проєкту не оголошує — фактична ліквідність залежить від попиту з боку інших інвесторів та загального ринку. Сам право власності на землю і будинок інвестор може вільно відчужувати у будь-який момент за загальним порядком ДРРП — бренд УЛІС не вимагає згоди на продаж.

Опції оплати

Опис

УЛІС.Віняви — нова локація бренду УЛІС у Львівській області (с. Віняви, ~25 км / 40 хв авто від Львова) у форматі прямої купівлі А-фрейма у власність. На відміну від УЛІС.Ворохта (ЗКПІФН через КУА «Інвестиційний капітал Україна»), Віняви не є інвестиційним фондом — інвестор оформлює право власності на земельну ділянку 18 соток і будинок, після завершення будівництва підписує договір оренди на 10 років з керуючою компанією Dreamers Hospitality, яка здає будинок гостям і виплачує власнику пасивний дохід з пулу будинків одного типу. Концепція проєкту: 37 будинків у 3 чергах серед лісу на Львівщині, з безконтактним сервісом 24/7. Заплановано 2 типи будинків — односпальні (36 м² + 14 м² тераса з коеф. 0,3 = 40,2 м² заг. площі) і двоспальні (55 м² + 21 м² тераса з коеф. 0,3 = 61,3 м² заг. площі). Кожен будинок розташовано на ділянці 18 соток. Поряд — лавандові поля, печери, кар'єр. На дату аналізу 2026-05-05 структура черг така: I черга (Q2 2026, 18 будинків) і II черга (Q4 2026, 9 будинків) — sold out, ведеться передпродаж для внутрішньої спільноти інвесторів; III черга (Q1 2027, 10 будинків) — активне публічне залучення, анонс заплановано на квітень 2026, передпродаж внутрішній спільноті розпочато. Заявлені «стартові» ціни I черги — від $129 000 (1-сп.) і від $167 000 (2-сп.); поточні активні графіки оплати III черги — від $193 030 (повна оплата зі знижкою 2%) до $206 850 (тривале розтермінування на 12 місяців з преміалом +5%). Заявлена дохідність — до 12% річних у $ на 3+ рік роботи (на головній бренду — діапазон 9–11% річних у $); прогноз пасивного доходу — до $15 000 на рік для 1-сп. і до $20 000 на рік для 2-сп. Дохід інвестора розподіляється рівномірно між власниками будинків одного типу (інвестор не залежить від завантаженості саме «свого» будинку). Юридична структура локації Віняви — ТОВ «УЛІС ВІНЯВИ» (ЄДРПОУ 45958937, зареєстроване 09/07/2025; адреса: 81800, Львівська обл., Львівський р-н, с. Віняви, вул. Улісівська, 6; КВЕД 55.10 — діяльність готелів і подібних засобів тимчасового розміщення). На сторінці проєкту реквізити SPV не публікуються — встановлено за публічним реєстром юр. осіб. Команда — Dreamers Development (девелопмент і будівництво) та Dreamers Hospitality (операційна діяльність, гостинний сервіс) під керівництвом засновників Євгена Лавренюка та Ігоря Фарберова.

Ризики

Ключові ризики: 1. Юридична структура SPV — ТОВ «УЛІС ВІНЯВИ» (ЄДРПОУ 45958937, зареєстроване 09/07/2025) — встановлена за публічним реєстром юр. осіб, але на сторінці проєкту реквізити явно не публікуються. Інвестор отримує їх лише після особистого контакту з менеджером. На відміну від УЛІС.Ворохта (де SPV ТОВ «КРИВОПІЛЛЯ ІНВЕСТ» прозоро вказана в публічних реєстраційних документах), для Віняв базові реквізити вимагали окремої перевірки реєстру. Перевірити, що договір купівлі-продажу і договір оренди укладено саме з ТОВ «УЛІС ВІНЯВИ», а не з афілійованою юр. особою — обов'язок інвестора перед підписанням. 2. Дозвіл на будівництво / реєстрація проєктної документації в ЄДЕССБ публічно не виявлені. За результатами пошуку у відкритих джерелах за ключовими словами «УЛІС Віняви» / «Львівська обл., с. Віняви» цільового збігу не знайдено на дату аналізу 2026-05-05. 3. Запуск операційної діяльності I черги — Q2 2026; перші виплати пасивного доходу — після здачі будинку в експлуатацію. До цього моменту заявлена дохідність 9–12% річних у $ — це проєкція оператора, а не задокументований факт виплат для локації Віняви. Перевірена цифра — для УЛІС.Дудки (Київщина): середньорічна завантаженість 80,41% за 2024 р., 18,6% дохідності котеджів за 2025 р.; це база моделі, яку оператор переносить на Віняви. 4. Розподіл доходу публікується у двох взаємно-виключних формулюваннях. Блок «Як організована співпраця з інвесторами» — «45% інвестору / 55% керуючій компанії» (імовірно, частка обороту); FAQ §7 на тій же сторінці — «інвестор отримує 85% як пасивний дохід» (імовірно, частка чистого прибутку після витрат КК). Сторінка проєкту цього розрізнення не пояснює — інвестору варто уточнити фактичну формулу безпосередньо у керуючої компанії. 5. Активні публічні ціни ($193 030 / $197 000 / $206 850) не збігаються з оголошеними «стартовими» цінами I черги ($129 000 / $167 000). Імовірно — це передпродажна пропозиція III черги з іншою комплектацією або ціновим тиром. Сторінка явно цей контекст не зазначає; інвестор має уточнювати, на який саме будинок (1-сп. чи 2-сп.) і на яку чергу поширюється кожен графік. 6. FAQ §2 («розстрочка 85/10/5 на рік») не збігається з основними планами на сторінці (70/25/5 і 25/25/22/22/6). Імовірно, це застаріла версія FAQ, успадкована з УЛІС.Дудки. 7. Періодичність виплат пасивного доходу (місяць/квартал/рік) на сторінці явно не зафіксована — потребує уточнення в керуючої компанії перед інвестицією. 8. Дострокове відчуження. Згідно з FAQ §1, керуюча компанія супроводжує вихід з інвестиції, формує пропозицію на основі дохідності й капіталізації об'єкта, далі пропонує його спочатку внутрішній спільноті, потім — загальній аудиторії. Конкретних строків і комісії за дострокове відчуження сторінка не публікує — реальна ліквідність залежить від попиту вторинного ринку. 9. Проєкт не є інвестиційним фондом і не регулюється НКЦПФР. На відміну від ЗКПІФН з регламентом, аудитом і депозитарієм, для прямої купівлі захист інвестора — на рівні цивільно-правових договорів (купівля-продаж + оренда). Інвестор має самостійно перевірити правовстановлюючі документи на землю/будинок і реєстрацію договору оренди в ДРРП.

Оподаткування

Інвестор отримує пасивний дохід від оренди будинку керуючою компанією Dreamers Hospitality. На дату аналізу 2026-05-05 публічна сторінка проєкту не публікує деталей податкового режиму (ставки ПДФО/ВЗ, чи виступає КК податковим агентом, нюанси для ФОП-резидентів) — інвестору варто уточнити модель оподаткування виплат і утримання податків безпосередньо в керуючої компанії перед підписанням договору. Для довідки: як власник нерухомості в Україні інвестор сплачує податок на нерухомість (з площі понад пільгові 60 м² для квартир / 120 м² для будинків) та земельний податок (для ділянки у власності). Пасивний дохід від оренди оподатковується за загальною ставкою ПДФО 18% + військовий збір 5%, якщо орендар-юр. особа виступає податковим агентом.

Галерея

Документи

Документи не вказані.

Керуюча компанія