Заміський готельний комплекс із будиночків на 15 га на захід від Києва. Дві технології будівництва: керамічний блок (Model C, ~22,7 м²) та CLT-панелі (Model A, ~28–32 м²; Model B, ~62 м²). Перша черга — від 22 до 26 будиночків (розбіжність між сайтом і інтерв'ю засновника). Загальний план — ~90 будинків у 4 чергах. Кожен будинок — «під ключ» з меблями, технікою, терасою. Земельні ділянки 5–12 соток передаються у власність покупця разом із будинком.
Точна адреса (населений пункт, вулиця, кадастровий номер) публічно не розкрита на дату аналізу. За картою на сайті та інтерв'ю засновника — близько 30 хвилин їзди від Києва (за іншими даними — до 60 хвилин). Уточнення потрібне у менеджера.
Умови дострокового виходу з інвестиції на сайті та в інтерв'ю публічно не розкриті. Оскільки інвестор є власником будинку та земельної ділянки, вихід можливий через вторинний ринок нерухомості. Штрафні умови, lock-up та роль оператора при перепродажі не уточнені — рекомендується уточнити у менеджера перед підписанням.
| Тип | Перший внесок | Повна сума | Умови |
|---|---|---|---|
| 100% оплата | 87 000 USD | 87 000 USD | 100% першим внеском 100% оплата Model C «з котловану». Ціна готового будинку — ~$105 000 (+15%). |
| Розстрочка | 26 000 USD | 87 000 USD | 30% першим внеском · строк 12 міс. 30% першого внеску ($26 000) + 12 рівних платежів по $5 083/міс. Схема відповідає Model C за ціною $87 000 (з інфографіки сайту). |
| 100% оплата | 92 000 USD | 92 000 USD | 100% першим внеском 100% оплата Model A (CLT, ~28 м², UA-версія сайту). Ціна готового будинку — ~$115 000. |
| 100% оплата | 150 000 USD | 150 000 USD | 100% першим внеском 100% оплата Model B (CLT, ~62 м²). Тільки на стадії будівництва, готових немає. |
| Поле | На сайті | В офіційних документах | Коментар |
|---|---|---|---|
| Ціна Model C (найменший юніт) | Три різних значення в публічних каналах оператора: hero-секція сайту — від $78 000; картка деталей — $87 000; усне підтвердження менеджера у відеоінтерв'ю (квітень 2026) — $89 000. | — | Обрано $87 000 як мінімальний підтверджений у картці деталей; $89 000 — актуальне на дату інтерв'ю. Перед підписанням уточнювати у менеджера. |
| Ціна Model A/CLT | Три різних значення: UA-версія сайту — $92 000; EN-версія сайту — $87 000; усне підтвердження менеджера у відеоінтерв'ю (квітень 2026) — $99 000 (під ключ, з ремонтом, меблями). | — | EN-версія сайту, ймовірно, не актуалізована. Актуальна ціна — $92 000–$99 000 залежно від комплектації. |
| Гарантована дохідність у 1-й рік | Маркетинговий заголовок сайту — «10% гарантовано»; інфографіка на тому ж сайті (Group114) — 8,5% у 1-й рік (03/2026–03/2027), 10% з 2-го по 3-й рік; представник Upgrade у відеоінтерв'ю — «10% перші два роки». | — | Маркетинговий заголовок «10% гарантовано» не відповідає інфографіці того ж сайту (8,5% у 1-й рік). Усне формулювання представника також суперечить інфографіці. |
| Кількість будинків І черги | Сайт (текст) — 26 будиночків; інтерв'ю засновника Олександра Рябчуна (квітень 2026) — 22 будинки. | — | Розбіжність між сайтом і словами засновника. Актуальне значення слід уточнити у менеджера. |
«Втеча» (Landscape Hotel) — заміський відпочинковий комплекс на 15 га на захід від Києва, де інвестор купує будиночок із земельною ділянкою у повну власність і отримує пасивний дохід від готельного управління. Архітектурна концепція — мінімальне втручання у природу: два озера (одне — близько 1 км завдовжки), ліс, степ, виноградний схил. Оператор — 450 GROUP (засновник Олександр Рябчун); готельне управління — компанія Upgrade (Київ, підтверджено в інтерв'ю засновників). Структура черг. Генплан передбачає 5 зон (І–V). Перша черга — «степова» зона: від 22 до 26 будиночків (дані розходяться між сайтом і публічним інтерв'ю засновника). Загальний план — ~90 будинків у 4 чергах. Запуск першої черги — березень 2026. Будинки і ціни. Проєкт пропонує три моделі. Model C (керамічний блок, ~22,7 м²): ціна «з котловану» від $87 000 (UA-сайт), повністю готовий — ~$105 000. Model A/CLT (хресно-клеєна деревина, ~28–32 м²): від $92 000 (UA-сайт) до $99 000 (за умовами на дату аналізу), готовий — ~$115 000. Model B (великий CLT, ~62 м²): $150 000–$154 000, лише на стадії будівництва. Всі будинки — «під ключ» (меблі, техніка, камін, тераса з барбекю, проектор). Дохідність і схема управління. Перші три роки — гарантований фіксований дохід від Upgrade: 8,5% річних у 1-й рік (березень 2026 — березень 2027) та 10% річних у 2-й та 3-й рік (за інфографікою з сайту). Після 3-го року — перехід на реальну фінансову модель; прогноз 14–16% річних; розподіл чистого прибутку 80% — інвестору, 20% — Upgrade (підтверджено в інтерв'ю). Зафіксовані розбіжності у публічних даних: 1. Ціна Model C: сайт (hero-секція) — $78 000; сайт (картка деталей) — $87 000; усне підтвердження менеджера в інтерв'ю — $89 000. Точну актуальну ціну слід уточнювати у менеджера перед підписанням. 2. Ціна Model A/CLT: UA-версія сайту — $92 000; EN-версія сайту — $87 000; інтерв'ю (з ремонтом, меблями) — $99 000. 3. Гарантована дохідність: маркетинговий заголовок — «10% гарантовано»; інфографіка — 8,5% у 1-й рік, 10% — лише з 2-го по 3-й рік; усне твердження Upgrade — «10% перші два роки». Між цими даними є розбіжності. 4. Кількість будинків І черги: сайт — 26; інтерв'ю засновника — 22. 5. Юридична особа продавця та ЄДРПОУ публічно не розкриті. 6. Точна адреса (населений пункт, вулиця, кадастровий номер) публічно не оголошена — лише «~30–60 хвилин на захід від Києва». Офіційні документи (дозвіл на будівництво, договір купівлі-продажу, договір управління з Upgrade) на дату аналізу на сайті не опубліковані.
Придбання здійснюється як пряма купівля-продаж нерухомості (будинок + земельна ділянка). Гарантована дохідність перших 2–3 років — контрактне зобов'язання компанії Upgrade, а не банківська гарантія. У разі фінансових труднощів Upgrade відповідальність визначається умовами договору управління, який публічно не розкрито. Після 3-го року дохідність переходить на реальну модель без гарантій. Призначення землі — «житлова забудова», проте об'єкт функціонуватиме як готель; це може вимагати додаткових дозволів для комерційної оренди. Юридична особа продавця публічно не підтверджена. Будівництво першої черги частково завершено, частково — на стадії фундаментів; терміни можуть змінитися. Проєкт реалізується в Україні в умовах активного збройного конфлікту.
Деталі оподаткування доходів від управління на сайті та в інтерв'ю не розкриваються. Оскільки інвестиція є прямою власністю на нерухомість (не ПІФ/REIT), застосовуються стандартні норми ПДФО та військового збору для доходів від оренди нерухомості. Рекомендується консультація з юридичним радником або податковим фахівцем.
Документи не вказані.
450 GROUP — перша мережа прибуткових будинків у Києві (з 2019 р.). Засновник Олександр Рябчун (Forbes Україна, листопад 2023: «Дохідні інста-будинки»). Завершені та діючі об'єкти: Coliving ONE (12.04.2021, Нивки), Coliving Vidradny (08.07.2021), Coliving Akadem (05.02.2022, Академмістечко), Coliving EST (15.03.2024, Нивки), Mi6 (Q1 2026, Деміївська) — разом 5 об'єктів. В будівництві: O47 (Q3 2026), K11 (Q2 2026), V2 (Q4 2026). Новий формат — заміський Landscape Hotel «Втеча» (Київська обл., І черга запущена березень 2026), готельне управління — партнер Upgrade (Київ, 500 осіб, 12 об'єктів, 1 000 номерів, 80% середньорічне завантаження). AUM, кількість інвесторів, сукупні виплати публічно не розкриваються. 450 GROUP не є КУА/фондом НКЦПФР — угоди оформлюються як пряма купівля-продаж нерухомості.
450 GROUP вийшов із коворкінгів у заміську рекреацію: 90 будинків на 15 га, готельне управління Upgrade, прогноз 14% дохідності й 20% капіталізації. Перевіряємо, що з цього підтверджено, а що оператор поки не розкриває.