Кейс №36 від «Твого Кола»: 2,54 га, +20,9% у доларах за 1,5 року — звіряємо з моделлю фонду

«Твоє Коло» оприлюднило в Telegram-каналі черговий кейс інвестора з земельним лотом 2,54 га у форматі «купівля → консолідація → перепродаж агровиробнику». Оператор повідомляє про 20,9% річної дохідності у доларах і називає це «реальним доказом» своєї моделі. Нижче — що саме каже сам пост, як ці цифри співвідносяться з тим, що ми бачимо в каталозі по КУА «ПРОФІТ» (бренд «Твоє Коло»), і де інвестору варто перевіряти заявлене.

Що каже джерело

«Твоє Коло» позиціонує цю історію як кейс №36, тобто, за внутрішньою нумерацією оператора, це не одиничний випадок. У пості вказана конкретна угода з парою дат купівлі та продажу, площею ділянки, цінами в гривні за гектар, курсами НБУ та підсумком чистого прибутку у двох валютах.

Дата купівлі: 02.04.2024. Дата продажу: 22.10.2025. Площа: 2,54 га. Ціна купівлі: 89 652 грн/га. Ціна продажу: 158 840 грн/га (+77%). Курс НБУ на момент подачі наміру: 37,80 грн/дол. Курс НБУ на момент продажу: 41,80 грн/дол. Дохід від оренди: +20 408 грн. Дохід від перепродажу: +175 717 грн. Витрати, податки та комісії: -82 780 грн. Чистий прибуток: 113 345 грн (≈ +2 147 USD). Річна дохідність: +29,3% у гривні, +20,9% у доларах.

Окремо оператор пояснює методику: всі грошові потоки конвертуються в долар по курсу на момент їх виникнення, і дохідність рахується вже на основі фактичного валютного потоку, а не «спот-проти-споту». Деталь має значення: при стрімкій зміні курсу UAH/USD методика без перерахунку по датах дає завищену доларову дохідність на 3-5 пунктів.

Власний кут — навіщо нам цей кейс

Кейс №36 — це сегмент бізнесу «Твого Кола», який не лежить всередині пайових фондів. Сторінки фондів «Щорічний дохід» і «Реінвестиція» в нашому каталозі описують рентний сценарій з прогнозованою річною доходністю; кейс №36 описує resale-сценарій з прибутком від різниці цін на гектар. Це дві різні економічні логіки в межах однієї операційної команди — і обидві лежать у тій самій нерухомості (паям сільгоспземлі). Інвестору, який вибирає між ними, корисно розуміти: публікація кейсу з 20,9% у доларах автоматично не означає такої ж дохідності у фонді. Це дохідність окремого, коротшого по строку, операційного циклу команди; сертифікат пайового фонду має іншу криву.

Крім того, оператор навмисно публікує детальну розклеп витрат («-82 780 грн витрати, податки та комісії»). Це 41% від валового прибутку угоди — нагадування, що валові +77% по ціні гектара не є дохідністю інвестора, бо комісії оператора, ріелтора і податки забирають значну частину.

Дані з каталогу

Базові факти про оператора, у якого опубліковано кейс (за даними каталогу Eliger.com.ua):

• Юридична особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «ПРОФІТ» — фактична КУА бренду «Твоє Коло».
• Тип: керуюча компанія активами; сайт — tvoekolo.com.ua.
• AUM: 1,3 млрд грн. Це той порядок капіталу, всередині якого існує і resale-команда, що видала кейс №36.
• Пайовий фонд №1: «Твоє Коло. Щорічний дохід» — заявлена дохідність 6% річних у гривні, мінімальний внесок 147 000 грн, ліквідність гібридна (плановий горизонт із вікном дострокового виходу).
• Реєстраційна історія: ТОВ «КУА «ПРОФІТ» зареєстровано 01.12.2003 (ЄДРПОУ 32733820). Бренд «Твоє Коло» з травня 2021 року.

Висновок зіставлення: 20,9% у доларах за 1,5 року з resale-кейсу і 6% у гривні з пайового фонду — це різні продукти з різним ризиком і різними горизонтами. Перший — індивідуальний, з виходом по факту угоди; другий — фондовий, з регулярним рентним кешфло.

Що перевірити інвестору

• Запросити в оператора повний договір купівлі та договір продажу за вказаними датами 02.04.2024 і 22.10.2025 — без скан-копій 20,9% у доларах залишається твердженням, а не фактом.
• Звірити курси НБУ на ці ж дати самостійно (архів НБУ публічний); 37,80 і 41,80 — правдоподібні, але точна звірка дає впевненість у методиці.
• Запитати, чи 2 147 USD чистого прибутку — після утримання податків з резидента (ПДФО + військовий збір сумарно 19,5%), чи до. Пост каже «-82 780 грн витрати, податки та комісії» одним рядком; розщеплення цих 82,8 тис. на компоненти не дано.
• Зрозуміти, скільки коштує доступ до подібного resale-кейсу: чи це частина пакету фонду, чи окремий контракт.

Disclaimer

Матеріал не є інвестиційною рекомендацією. Інвестиції несуть ризики, включно з повною втратою капіталу. Консультуйтесь із сертифікованим фінансовим радником перед ухваленням рішень.

Першоджерело: телеграм Твоє Коло.