Твоє Коло

«Звіт незалежного аудитора щодо річної фінансової звітності пайових інвестиційних фондів нерухомості «Твоє Коло. Щорічний дохід» та «Твоє Коло. Реінвестиція», активи яких перебувають в управлінні ТОВ «КУА «ПРОФІТ», станом на 31 грудня 2024 року»

Підстава застереження: Аудитор не зміг отримати прийнятні аудиторські докази в достатньому обсязі щодо справедливої вартості інвестиційної нерухомості станом на 31.12.2024 (земельні ділянки на загальну суму 7 674 тис. грн у фонді «Щорічний дохід» і 28 751 тис. грн у фонді «Реінвестиція»), оскільки Фондом не було надано інформації щодо оцінок цих активів незалежним оцінювачем. Можливий вплив невиявлених викривлень, на думку аудитора, може бути суттєвим, проте не всеохоплюючим.

1. Думка із застереженням (qualified opinion) щодо обох фондів за 2024 рік: фінансова звітність відображає достовірно фінансовий стан, окрім впливу питання, описаного в розділі «Основа для думки із застереженням».
2. Підстава застереження: аудитор не зміг отримати прийнятні докази справедливої вартості інвестиційної нерухомості на 31.12.2024 — Фондом не залучено незалежного оцінювача; стосується земельних ділянок 7 674 тис. грн у фонді «Щорічний дохід» і 28 751 тис. грн у фонді «Реінвестиція»; можливий вплив невиявлених викривлень, на думку аудитора, може бути суттєвим, проте не всеохоплюючим.
3. Окремий розділ «Суттєва невизначеність, що стосується безперервності діяльності»: воєнний стан в Україні створює суттєву невизначеність щодо здатності фондів продовжувати діяльність на безперервній основі — фінансова звітність не включає коригувань, аудитор зазначає, що думку щодо цього питання не модифіковано.
4. Управлінський персонал не залучав незалежного оцінювача до земельних ділянок у 2024 році — за позицією КУА справедлива вартість на 31.12.2024 дорівнює первісній вартості придбання у серпні–грудні 2024 (Щорічний дохід) і липні–грудні 2024 (Реінвестиція), оскільки за 1–5 місяців володіння суттєвих коливань ринку не відбулось.
5. Подія після дати балансу: у березні–травні 2025 року на Товаристві проведено оцінку об'єктів інвестиційної нерухомості незалежним оцінювачем — ТОВ «АГЕНСТВО ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ УКРАЇНИ» (ЄДРПОУ 40979051); результати буде відображено у звітності за 2025 рік. Аудитор виокремлює цю подію в розділі «Інші питання», що частково мітигує ризик повторного застереження за 2025 рік.
6. Активи в управлінні станом на 31.12.2024: фонд «Щорічний дохід» — 30 земельних ділянок сільгосппризначення загальною вартістю 7 674 тис. грн; фонд «Реінвестиція» — 105 земельних ділянок загальною вартістю 28 751 тис. грн. Усього 135 ділянок у Вінницькій, Полтавській, Хмельницькій, Черкаській і Житомирській областях.
7. Перший повний звітний рік для обох фондів: ПІФН «Твоє Коло. Щорічний дохід» (ЄДРІСІ 23501559) і ПІФН «Твоє Коло. Реінвестиція» (ЄДРІСІ 23501558) зареєстровано 14.12.2023 — за 2023 рік аудит не проводився (фонди діяльності не вели). Тип фондів — закриті, кваліфікаційні, нерухомості; строк діяльності 10 років.
8. Зареєстрований пайовий капітал фондів: «Щорічний дохід» — 500 000 тис. грн (500 000 інвестиційних сертифікатів номіналом 1 000 грн); «Реінвестиція» — 300 000 тис. грн (300 000 сертифікатів). Фактично сплачено та перебуває в обігу на 31.12.2024: «Щорічний дохід» — 8 400 шт. (8 400 тис. грн), «Реінвестиція» — 29 762 шт. (на суму 30 146 тис. грн з емісійним доходом 384 тис. грн).
9. Здається в оренду 29 із 30 ділянок фонду «Щорічний дохід» та 105 ділянок фонду «Реінвестиція» на підставі договорів з юридичними особами — генерує операційні доходи від оренди.
10. Чистий прибуток за 2024: фонд «Щорічний дохід» — 665 тис. грн; фонд «Реінвестиція» — 785 тис. грн. Обидва фонди в перший повний рік діяльності зафіксували позитивний фінансовий результат.
11. Власники інвестиційних сертифікатів станом на 31.12.2024: фонд «Щорічний дохід» — ТОВ «Твоє Коло Інвест» (ЄДРПОУ 45161091) частка 0,59% + 27 фізичних осіб-резидентів 1,09%, оформлені глобальним сертифікатом до розподілу 98,32%; фонд «Реінвестиція» — ТОВ «Твоє Коло Інвест» 0,83% + 74 фізичних осіб-резидентів 9,09%, глобальний сертифікат 90,08%.
12. Вартість чистих активів станом на 31.12.2024: фонд «Щорічний дохід» — 9 065 тис. грн (1 079,17 грн на сертифікат); фонд «Реінвестиція» — 30 931 тис. грн (1 039,28 грн на сертифікат). Активи фондів — 9 068 і 30 961 тис. грн відповідно.
13. Структура доходів 2024: у фонді «Щорічний дохід» 522 тис. грн відсотки за депозитами + 208 тис. грн інші доходи; у фонді «Реінвестиція» 567 тис. грн відсотки за депозитами + 363 тис. грн доходи від реалізації послуг. Земельні ділянки придбано переважно у 2-му півріччі 2024, тож повний річний орендний потік буде у 2025.
14. КУА «ПРОФІТ» (ЄДРПОУ 32733820) — ліцензія НКЦПФР серія АЕ № 294569 від 07.11.2014 на діяльність з управління активами інституційних інвесторів, строк дії — необмежений; адреса 03113, м. Київ, вул. Дружківська, 10. Директор — Коробенко Антон Сергійович, головний бухгалтер — Іванчикова Наталія Володимирівна (підписують звітність обох фондів).
15. Афілійовані особи КУА «ПРОФІТ» з істотною часткою у статутному капіталі Товариства: Голова Наглядової Ради Ейдельнант Дмитро Ігорович (9,38%), члени Наглядової Ради Мінасян Олена Іванівна (9,99–13,92%) та Усенко Андрій Анатолійович (24,99–26,63%), головний бухгалтер Іванчикова Наталія Володимирівна (26,63%). Аудитор не виявив операцій із пов'язаними особами поза межами нормальної діяльності.
16. Аудитор підтверджує дотримання вимог НКЦПФР щодо вартості чистих активів, складу та структури активів, суми витрат, що відшкодовуються за рахунок активів, та мінімального обсягу активів (Положення № 1336, 1753, 1468; ст. 41, 48 Закону «Про ІСІ»).
17. Грошові кошти обох фондів зберігаються в АБ «Укргазбанк» (національний рейтинг uaAA+ за «ІВІ-Рейтинг» 15.05.2023 та «Експерт-Рейтинг» 11.04.2023; міжнародний рейтинг Fitch CCC- 30.06.2023). Залишок на кінець 2024: «Щорічний дохід» — 1 241 тис. грн; «Реінвестиція» — 2 105 тис. грн.
18. Пруденційні нормативи фондами не розраховуються — Положення НКЦПФР № 1597 від 01.10.2015 на пайові й корпоративні інвестиційні фонди не поширюється; обидва фонди не є контролерами/учасниками небанківської фінансової групи, не є підприємствами, що становлять суспільний інтерес; материнських/дочірніх компаній не мають.
19. Винагорода КУА «ПРОФІТ» за управління активами у 2024 році: 17 тис. грн з фонду «Щорічний дохід» і 63 тис. грн з фонду «Реінвестиція». Депозитарні послуги: 5 тис. грн і 3 тис. грн відповідно. Середня кількість працівників фондів — 0 (фонди не є юридичними особами, штат у КУА).
20. Кінцевий бенефіціарний власник у пайовому фонді не встановлюється (фонд не є юридичною особою); інформацію про структуру власності фонд не розкриває — формальна, а не фактична відсутність розкриття.
21. Між датою балансу 31.12.2024 та затвердженням фінансової звітності 14.02.2025 не сталося подій, що могли б суттєво вплинути на показники звітності — крім факту наступного залучення незалежного оцінювача. Дивіденди за 2024 рік на дату складання звіту не оголошені.