«Твоє Коло» звітує: 14 виходів, 17% USD — інспекція цифр

«Твоє Коло» оприлюднило аналітику за Q1 2026: 14 нових кейсів виходу за шість місяців, середня заявлена дохідність — 17% річних у доларах, оренда в окремих угодах — до $390/га. Числа звучать переконливо. Але скільки за ними стоїть, якщо дивитися уважно?

14 виходів із якого пулу?

Самозвіт оператора повідомляє: «14 нових кейсів виходу за останні 6 місяців». Без відповіді залишаються три питання, від яких залежить, як читати цю цифру:

Яка база? На кінець 2024 року фонд «Щорічний дохід» і фонд «Реінвестиція» разом тримали 135 земельних ділянок (за даними аудиторського звіту за 2024 рік). 14 виходів з 135 — це 10,4% портфеля за шість місяців. Якщо ж «кейси виходу» включають угоди зовнішніх інвесторів-фізосіб, що вийшли через КУА, а не лише угоди всередині фондів — база і логіка підрахунку принципово інші. Оператор не уточнює.

Що вважається «виходом»? У попередньому кейсі, опублікованому в квітні 2026, «Твоє Коло» описувало продаж однієї ділянки з портфеля фонду «Щорічний дохід» як окремий кейс зі своїм фінансовим результатом. Тобто 14 кейсів — це 14 окремих земельних угод, а не 14 виходів пайовиків. Різниця суттєва: один пайовик у фонді залишається власником сертифіката навіть після продажу фондом ділянки — він не «виходить», а просто бачить зміну складу портфеля.

За який саме шестимісячний проміжок? Пост від 11.05.2026 не вказує дат. Якщо проміжок — листопад 2025 — квітень 2026, то саме в цей час оператор публікував кейси з суттєво більшими відсотками: +38% USD за 1 рік 4 місяці на одній ділянці. Середнє «17%» поряд з 38% в окремому кейсі — нормальна математика, але про це потрібно казати прямо, аби читачу не доводилось рахувати самому.

Чи можна довіряти 17% USD?

Заявлений показник — 17% річних у доларах — є середнім за 14 виходами. Це не результат фонду в цілому і не підтверджена незалежним аудитором цифра. Кілька контекстних деталей.

По-перше, аудиторська фірма «ОЛЕСЯ» видала думку із застереженням щодо фінансової звітності обох фондів «Твоє Коло» за 2024 рік. Підстава: аудитор не отримав доказів щодо справедливої вартості земельних ділянок станом на 31.12.2024 — КУА не надала звіту незалежного оцінювача. Сама КУА пояснила це тим, що за 1–5 місяців після придбання суттєвих коливань ринку не відбулося. Незалежну оцінку провели post-factum у березні–квітні 2025 року. Але застереження в аудиторському звіті залишилося — і його не можна ігнорувати при читанні будь-яких заявлених показників дохідності.

По-друге, звіт за 2025 рік ще не опублікований. За підсумками 2024 року чистий прибуток фонду «Щорічний дохід» склав 665 тис. грн — позитивний результат, але дуже скромний в абсолютних цифрах (фонд залучив 8 400 сертифікатів номіналом 1 000 грн, тобто 8,4 млн грн). Дохідність у 17% USD — це середня по вибірці 14 завершених угод; дохідність фонду в цілому це не описує.

По-третє, самовибірка. Публічно оприлюднені «кейси виходу» — це успішні угоди. Невдалих або нижчих за середнє угод у самозвіті немає за визначенням. Це не закид у чесності оператора — так публікує кожна компанія, що використовує case study як маркетинговий інструмент. Просто читати ці цифри без знання знаменника некоректно.

$390/га оренди — де це реалістично?

Оренда $390/га — верхня планка, яку оператор згадує як кейс «підвищення оренди». Для порівняння: за попереднім аналізом ринку землі на Eliger.com.ua, у конкурентних регіонах — Хмельницькому, Вінницькому, Черкаському, Полтавському — ставки оренди можуть сягати $200–$400/га на рік. $390/га — у верхній частині цього реального діапазону, але не поза ним. Тобто це досяжна цифра для преміальних ділянок у «золотих регіонах» з агрохолдингами-орендарями.

Проте важливий нюанс: у портфелі фондів «Твоє Коло» земля оцінюється в $2 500–$3 900/га. При $390/га оренди виходить орендний yield 10–15,6% від вартості активу на рівні окремих ділянок. Фонд «Щорічний дохід» заявляє цільову дохідність 6% річних у гривні — з очевидним буфером між ставкою оренди і тим, що фактично отримає пайовик. Куди йде різниця — в management fee, витрати КУА, реінвестування — у публічних матеріалах не структуровано.

Що Q1 2026 каже про ринок у цілому?

Оператор вбудовує власний трек-рекорд у ширший ринковий контекст: ринок землі перетнув 1 млн гектарів в обігу, ціна гектара зросла на 22% за Q1 2026, Полтавщина, Вінниччина, Хмельниччина залишаються «золотими» регіонами. Ці факти узгоджуються з незалежними даними KSE Institute і зі структурним аналізом ринку 2026 року. Порядок цифр реальний.

Водночас висновок «Україна вже фактично вийшла на рівень розвинених країн за активністю ринку землі» (якщо виключити прифронтові та окуповані регіони) — це маркетингова рамка без аналітичного обґрунтування. На розвинених ринках в обігу 15–25% сільськогосподарських угідь щорічно. В Україні 1 млн гектарів — це 3,6% від земель, що були під мораторієм. Порівняння некоректне без явного застереження щодо методології.

Дані з каталогу

За даними каталогу Invest-Market, оператор «Твоє Коло» (КУА «ПРОФІТ», ЄДРПОУ 32733820, ліцензія НКЦПФР серія АЕ №294569) управляє двома пайовими фондами нерухомості — «Щорічний дохід» і «Реінвестиція». Загальний земельний банк — 12 500+ га у шести областях: Хмельницькій, Вінницькій, Черкаській, Полтавській, Київській і Тернопільській. Активи під управлінням оператора — 1,3 млрд грн, кількість інвесторів — близько 700.

Фонд «Щорічний дохід» заявляє цільову дохідність 6% річних у гривні з виплатами не менше 90% чистого прибутку щорічно. Фонд «Реінвестиція» — 15% річних у доларовому еквіваленті, виплата наприкінці терміну у 2033 році. За підсумками 2024 року аудитор підтвердив позитивний фінансовий результат обох фондів при дотриманні нормативів НКЦПФР, але з думкою із застереженням через відсутність незалежної оцінки справедливої вартості інвестиційної нерухомості.

Загальні виплати інвесторам за три роки — 102 млн грн, за даними оператора.

Що варто відслідковувати далі

Самозвіт за Q1 2026 — корисний сигнал активності, але не замінює структурованої звітності. Три речі, на які варто звернути увагу перед ухваленням інвестиційного рішення:

Аудиторський звіт за 2025 рік. Незалежну оцінку активів ТОВ «АГЕНСТВО ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ УКРАЇНИ» провели вже в 2025 році. Якщо звіт за 2025 рік вийде з чистою думкою — це буде суттєвим кроком до прозорості. Якщо застереження збережеться — це сигнал.

Фактична NAV у розрахунку на сертифікат. На кінець 2024 року — 1 079 грн для «Щорічного доходу» (номінал 1 000 грн). При заявленому зростанні ринку землі на 22% у Q1 2026 — які темпи зростання NAV?

Структурований розкид 14 кейсів. Середня 17% — інформативна лише разом із медіаною, мінімумом і максимумом. Без цього неможливо оцінити, наскільки репрезентативна ця вибірка.

---

Матеріал не є інвестиційною рекомендацією. Інвестиції несуть ризики, включно з повною втратою капіталу. Консультуйтесь із сертифікованим фінансовим радником перед ухваленням рішень.