Цільова емісія — 500 000 сертифікатів номіналом 1 000 ₴ (500 млн ₴). Фактично розміщена кількість сертифікатів і фактична частка залучених коштів публічно не оприлюднюються оператором.
Сільськогосподарські землі (с/г призначення) у 6 областях України: Хмельницька, Вінницька, Черкаська, Полтавська, Київська, Тернопільська. Загальна площа під управлінням оператора — 12 500+ га. Ділянки здаються в оренду акредитованим агрохолдингам і фермерам. Ціновий діапазон землі у портфелі — $2 500–$3 900 за га залежно від регіону та якості ґрунту. Структура оренди для фонду «Щорічний дохід»: 50% договорів — до 5 років, 50% — до 10 років.
Земельний банк оператора «Твоє Коло» розподілений по 6 областях України: Хмельницька, Вінницька, Черкаська, Полтавська, Київська, Тернопільська. Загальна площа під управлінням — 12 500+ га; ціна землі — $2 500–$3 900 за га.
Не менше 90% чистого прибутку за рік (регламент, стаття 7.2).
Офіційний викуп через КУА за розрахунковою вартістю; сайт декларує продаж сертифікатів через брокера за 3–5 годин (не підтверджено в проспекті). Дострокові комісії не розкриті публічно.
| Тип | Перший внесок | Повна сума | Умови |
|---|---|---|---|
| 100% оплата | 147 000 UAH | 147 000 UAH | ТОВ «КУА «ПРОФІТ»» Єдина публічна схема — 100% оплата сертифікатів при вході. Мінімум 147 000 ₴ (147 сертифікатів × 1 000 ₴ — сайтовий floor /fondy/). Регламентний мінімум участі за статтею 4.2 — 121 800 ₴ (121,8 сертифіката); сайтовий поріг встановлений вище. Доінвестиція після входу — від 1 200 ₴. Розстрочка/іпотека для REIT-сертифікатів публічно не пропонуються. |
| Тип | Розмір | Платник | Коментар |
|---|---|---|---|
| Винагорода КУА | 0.04% | фонд | Пункт 10.1 регламенту: 0,04% ВЧА на місяць (≈0,48% річних), виплачується грошовими коштами. Застосовується до досягнення Кумулятивного значення Запланованої прибутковості, визначеного інвестиційною декларацією. |
| Винагорода КУА | 2% | фонд | Пункт 10.2 регламенту: після досягнення Кумулятивного значення Запланованої прибутковості винагорода КУА становить не більше 2% середньої ВЧА фонду на рік. |
| За результат (success fee) | 15% | фонд | Пункт 10.5 регламенту: премія КУА — 15% розміру прибутку, отриманого фондом за результатами звітного року понад Заплановану прибутковість. База — тільки надплановий приріст, не весь прибуток. |
| Стеля інших витрат | 15% | фонд | Пункт 10.9 регламенту: стеля на інші витрати з активів фонду — не більше 15% середньорічної ВЧА протягом фінансового року. |
Management fee має 2 ярусні ставки: 0,04%/міс (≈0,48%/рік) середньої NAV — до досягнення Кумулятивного значення Запланованої прибутковості, далі до 2%/рік. Performance fee — 15% прибутку понад план. Це знижує тиск fee на перші роки.
| Поле | На сайті | В офіційних документах | Коментар |
|---|---|---|---|
| Мінімальна інвестиція | 147 000 грн | 121 800 грн Регламент фонду «Твоє Коло. Щорічний дохід» | Сайтовий маркетинговий floor вище за нормативний мінімум регламенту. |
| Брокер | УНІВЕР КАПІТАЛ | Розміщення і викуп здійснює сама КУА «ПРОФІТ» (розділ 8 проспекту) Проспект емісії — ПІФН «Твоє Коло. Щорічний дохід» | Можливо договір з Універ Капітал як платформою/агентом, але офіційний емітент і викуповувач за проспектом — сама КУА. |
| Дата | Регулятор | Документ | № | Результат |
|---|---|---|---|---|
| 14 груд. 2023 | НКЦПФР | Свідоцтво ЄДРІСІ | №01559 | Внесення фонду до ЄДРІСІ |
| 12 лют. 2024 | НКЦПФР | Реєстрація випуску ЦП | №004310 | Зареєстровано випуск інвест-сертифікатів |
| 3 квіт. 2024 | НКЦПФР | Розпорядження про мін. обсяг активів | №0502-СІ | Фонд визнано таким, що відповідає вимогам щодо мін. обсягу активів |
Пайовий інвестиційний фонд нерухомості «Твоє Коло. Щорічний дохід» (ЄДРІСІ 23501559) — фонд під управлінням ТОВ «КУА «ПРОФІТ»», який інвестує залучені кошти у сільськогосподарські землі України. Станом на 2026 рік у портфелі оператора — 12 500+ га у 6 областях (Хмельницька, Вінницька, Черкаська, Полтавська, Київська, Тернопільська), вартість активів — ₴1,3 млрд. Механіка: інвестор купує іменні інвестиційні сертифікати електронної форми (номінал 1 000 ₴, мінімум 147 сертифікатів = 147 000 ₴); КУА формує земельний банк і здає ділянки в оренду акредитованим агрохолдингам та фермерам. Орендна плата щорічно розподіляється серед власників сертифікатів у вигляді дивідендів у гривні (згідно зі статтею 7.2 регламенту — не менше 90% чистого прибутку фонду за рік). Заявлена дохідність — 6% річних у гривні. Термін фонду — до 2028 року. Структура оренди: 50% договорів до 5 років, 50% — до 10 років.
1. Qualified opinion аудитора за 2024 рік. ТОВ «Аудиторська фірма «ОЛЕСЯ»» видала думку із застереженням щодо фінансової звітності фонду за 2024 рік: «Ми не змогли отримати прийнятні аудиторські докази в достатньому обсязі щодо справедливої вартості інвестиційної нерухомості станом на 31.12.2024 року, так як нам не надано інформації щодо оцінок зазначених активів, здійснених незалежним оцінювачем.» Незалежну оцінку ТОВ «АГЕНСТВО ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ УКРАЇНИ» проведено post-factum у березні-квітні 2025 р., але у звіті за 2024 рік застереження залишилось. 2. Суттєва невизначеність щодо безперервності діяльності. В аудиторському звіті зазначено: фонд здійснює діяльність в умовах воєнного стану; цей фактор створює суттєву невизначеність, яка може поставити під сумнів здатність фонду продовжувати діяльність на безперервній основі. 3. Розбіжність між регламентним і сайтовим мінімумом. Регламент (стаття 4.2) встановлює мінімум участі 121 800 ₴. Сайт декларує практичний floor 147 000 ₴ (147 сертифікатів × 1 000 ₴). Сайтовий floor вищий за нормативний. 4. Депозитарна установа не призначена. Згідно з розділом 9 проспекту, інвестиційною декларацією фонду не передбачено інвестування в емісійні цінні папери, тому окрема депозитарна установа для активів фонду не залучається. 5. Брокер. Маркетинг переліку переваг на сайті згадує «Універ Капітал» як брокера, однак розділ 8 проспекту прямо зазначає, що розміщення та викуп сертифікатів здійснює сама КУА «ПРОФІТ». Формальні договірні відносини з «Універ Капітал» (якщо є) — агент/субброкер — публічно не підтверджені у проспекті. 6. Гривневий ризик. На відміну від «фонду-двійника» «Твоє Коло. Реінвестиція», цей фонд номінує дохідність і виплати у гривні без USD-прив'язки. 7. Обмежена публічна прозорість. Фактичний обсяг залучених коштів, кількість розміщених сертифікатів і фактичні виплати дивідендів за 2024 рік публічно не оприлюднені у вигляді структурованого ряду.
Для фізичних осіб-резидентів України: дивіденди від ІСІ підлягають оподаткуванню 9% ПДФО + 1,5% військовий збір (пільгова ставка для інститутів спільного інвестування). При продажу сертифікатів через вторинний ринок — 18% ПДФО + 1,5% військовий збір від інвестиційного прибутку (ціна продажу мінус ціна придбання). Юридичні особи сплачують податки самостійно згідно з власним режимом оподаткування.
ℹ️ Фонд утримує податки автоматично (податковий агент).
Маркетинг сайту «17 років досвіду» — про агробізнес засновників (з 2007 р.), не КУА. ТОВ «КУА «ПРОФІТ» (ЄДРПОУ 32733820) зареєстровано 01.12.2003. Бренд «Твоє Коло» — з травня 2021 р. Фонди зареєстровано в лютому 2024 — до 2021 робота з землею через іншу структуру.
Оператор уперше публікує кейс продажу всередині фонду, а не кейс зовнішнього інвестора. Розбираємо, чому окремі +38,3% USD не масштабуються лінійно на сертифікат, і як вони співвідносяться з оголошеним результатом фонду +16% грн за 2025 рік.