Твоє Коло: +38,3% USD на ділянці з фонду «Щорічний дохід» — як це стосується пайовика

23 квітня 2026 року «Твоє Коло» опублікувало рідкісний для українського ринку сільгоспземлі кейс: продаж конкретної ділянки з портфеля фонду «Твоє Коло. Щорічний дохід» з річною доларовою прибутковістю +38,3%. Принципова відмінність від попередніх публікацій оператора — угода відбувається всередині пайового фонду, а не у профілі зовнішнього інвестора-колекціонера: реалізований прибуток від ділянки осідає в активах самого ПІФН і впливає на розрахункову вартість сертифіката кожного пайовика.

Наш кут — пояснити, чим цей кейс відрізняється від раніше опублікованого нами кейсу №36 (де покупцем була окрема людина-інвестор), і як одна угода на 1,09 га співвідноситься з результатом усього фонду в 2025 році.

Що саме оголошено

+38% річних у доларах на перепродажі земельної ділянки за 1 рік 4 місяці. Сьогодні показуємо приклад продажу ділянки з портфеля фонду «Твоє Коло. Щорічний дохід».

Зазвичай ми ділимося кейсами окремих інвесторів, але так само активно працюємо й з активами фонду: купуємо, супроводжуємо і продаємо їх у потрібний момент.

Ключові цифри з повідомлення оператора: ділянка 1,09 га куплена 21.08.2024 за 107 660 ₴/га ($2 651 за курсом 40,6) і продана 11.12.2025 за 166 000 ₴/га ($4 000 за курсом 41,5). Інвестовано разом із витратами 122 918 ₴, отримано 188 824 ₴ (включаючи 7 187 ₴ оренди), чистий прибуток — 65 906 ₴ або $1 519. Податки за угодою — 0 ₴ (оподаткування на рівні інвестора виникає лише при виплаті дивідендів або викупі сертифікатів). Річна прибутковість — +41% у гривні та +38,3% у доларі.

Окремо оператор уточнює: «це дохідність конкретної угоди, а не фонду в цілому». Це важливе застереження — про нього окремо нижче.

Дві принципові відмінності від попередніх кейсів

Юридична конструкція. У нашому матеріалі про кейс №36 угоду закривала команда супроводу для зовнішнього інвестора, який тримав ділянку як окремий актив. Прибуток ішов цьому інвестору. Тут — інша конструкція: ділянка перебувала на балансі ПІФН, оператором якого є КУА «ПРОФІТ» під брендом «Твоє Коло». Реалізований прибуток від продажу залишається в активах фонду, переходить у вартість чистих активів (ВЧА) і розподіляється між усіма власниками інвестиційних сертифікатів — або через дивіденди, або через викуп сертифіката за оновленою розрахунковою ціною.

Що це означає для пайовика. Сам оператор зазначає у пості: показник +38,3% USD — це окрема угода, не середнє по фонду. Для розуміння, що така угода дає пайовикові, потрібен зовсім інший знаменник: загальна ВЧА фонду, кількість розміщених сертифікатів, частка цієї ділянки у портфелі та інші реалізації за рік. Ці дані фонд агрегує у річному фінансовому звіті, окрема угода не масштабується лінійно на сертифікат.

Що каже сам оператор про результат фонду

За підсумками 2025 року фонд «Щорічний дохід» показав +16% річних у грн + дивідендний дохід.

Оператор не уточнює, чи цифра +16% — це загальний приріст ВЧА (від переоцінок + реалізованого прибутку + орендної плати), чи лише та частина, що йде у виплати. Заявлена в проспекті фонду цільова дохідність — 6% річних у гривні з виплатами раз на рік (не менше 90% чистого прибутку згідно з регламентом). Якщо +16% за 2025 — це сукупний приріст, він складається із заявлених 6% орендного потоку + прибутку від продажів типу описаної вище угоди + переоцінки активів. Ця методологічна різниця має значення для пайовика: «дохідність фонду» і «розмір дивіденду» — це не одне й те саме.

Дані з каталогу

Наступні факти — з верифікованого профілю фонду й оператора в каталозі Eliger.com.ua.

Оператор: ТОВ «Компанія з управління активами «ПРОФІТ»» (ЄДРПОУ 32733820), зареєстровано 1 грудня 2003 року, ліцензія НКЦПФР серії АЕ №294569 від 7 листопада 2014 року. Бренд «Твоє Коло» — з травня 2021 року.

Фонд: ПІФН «Твоє Коло. Щорічний дохід», внесено до ЄДРІСІ 14 грудня 2023 року (свідоцтво №01559, код 23501559). Випуск інвестиційних сертифікатів зареєстровано НКЦПФР 12 лютого 2024 року. Цільова емісія — 500 000 сертифікатів номіналом 1 000 ₴ (500 млн ₴). Заявлена дохідність — 6% річних у гривні; термін — до 2028 року. Мінімум участі за сайтом оператора — 147 000 ₴ (147 сертифікатів × 1 000 ₴); за регламентом фонду нормативний мінімум нижчий — 121 800 ₴.

Земельний банк фонду: 12 500+ га у 6 областях України (Хмельницька, Вінницька, Черкаська, Полтавська, Київська, Тернопільська). Ділянки здаються в оренду акредитованим агрохолдингам та фермерам; структура договорів — 50% до 5 років, 50% до 10 років. Ціновий діапазон по землях у портфелі — $2 500–$3 900 за гектар. Купівельна ціна оголошеної 1,09-га ділянки ($2 651/га) — у нижній частині цього діапазону.

Аудит за 2024 рік. ТОВ «Аудиторська фірма «ОЛЕСЯ»» (ЄДРПОУ 22930490) видала висновок із застереженням (qualified opinion): на 31.12.2024 не було отримано звіту незалежного оцінювача щодо справедливої вартості інвестиційної нерухомості. Незалежну оцінку провели у березні-квітні 2025 року вже як подію після дати балансу. Це не дискредитує оголошені кейси конкретних угод (ціна продажу — фактично спостережувана ринкова), але обмежує можливість зовнішньої перевірки сукупної ВЧА фонду на 31.12.2024.

Дивіденди. Регламент фонду (стаття 7.2) закріплює виплату не менше 90% чистого прибутку фонду за рік — щорічно у гривні. Публічний структурований ряд фактичних виплат за 2024 рік оператор не оприлюднює.

Що це означає для пайовика

Описана угода — добра ілюстрація механіки «купуй–тримай–продай у потрібний момент» на сільгоспземлі. Але для пайовика «Щорічного доходу» оголошений показник +38,3% USD не перетворюється у +38,3% USD на сертифікат. Це одна реалізація серед інших активів, а сукупний результат пайовика формується із чотирьох різних потоків: орендна плата, переоцінка ВЧА, реалізовані продажі та комісії КУА (0,04%/міс ВЧА до досягнення планової дохідності, далі до 2%/рік + 15% performance fee на надплановий прибуток). Сам оператор у пості про це говорить — і це чесно. Окремо варто враховувати валютний ризик: фонд номінує дохідність і дивіденди у гривні, тоді як «модельна» прибутковість окремих угод оператор показує і в доларі.

Перед рішенням про вхід або довихід пайовику доцільно подивитися: фактичні річні дивіденди за 2024–2025 у гривні (запит у КУА), частку реалізованих продажів у річному прирості ВЧА, та чи проведено незалежну оцінку інвестиційної нерухомості за 2025 рік до підписання аудитованої звітності.

Джерело

Первинне повідомлення: канал «Твоє Коло» у Telegram, 23 квітня 2026 року — https://t.me/tvoe_kolo/865

Верифіковані дані оператора та фонду — каталог Eliger.com.ua, профілі «Твоє Коло» і фонду «Щорічний дохід» (дата збору: 22 квітня 2026 р.).

---

Матеріал не є інвестиційною рекомендацією. Інвестиції несуть ризики, включно з повною втратою капіталу. Консультуйтесь із сертифікованим фінансовим радником перед ухваленням рішень.