Мільйон гектарів в обігу: що ринок землі України 2026 означає для приватного інвестора

Ринок сільськогосподарської землі в Україні досяг позначки у 1 мільйон гектарів в обігу — це перша статистично значима віха після відкриття ринку в липні 2021 року. Роман Нейтер, дослідник KSE Institute і науковець Davis Center Гарвардського університету, де він вивчає вплив аукціонних механізмів на динаміку цін, окреслив структурні тенденції, що формують ринок сьогодні.

Нижче — аналітичне читання цих тенденцій з позиції приватного інвестора, який тримає або розглядає земельний актив в Україні.

1 мільйон гектарів: небагато, але важливо

Один мільйон гектарів — приблизно 3–4% від усіх сільськогосподарських угідь України, придатних до обігу. Це суттєво менше, ніж обсяги обігу на розвинених аграрних ринках Польщі чи Румунії в перші п'ять років після лібералізації. Але для новоствореного ринку, що функціонує за умов повномасштабної війни, — це показник достатньої ліквідності: угоди відбуваються, ціни формуються, і ринок не стагнує.

За даними KSE Institute, більшість угод першої хвилі — це продажі між фізичними особами або від фізичної особи до невеликого фермерського господарства. Масштабної скупки землі агрохолдингами не відбулося — частково через регуляторний ліміт (юридична особа не може купити більше 10 тис. га в одній особі до 2024 року, після — лише при виконанні додаткових умов), частково через те, що великі структури традиційно воліють орендувати, а не купувати.

Юридичні особи: 37% угод і наростаюча частка

Структура покупців змінюється. За актуальними даними, юридичні особи вже формують 37% угод за кількістю і, ймовірно, значно більше за вартістю — бо купують більші масиви. Це означає, що конкурентний тиск на дрібного покупця наростає: фермерські товариства, агроінвестиційні структури та земельні фонди активніше виходять на ринок.

Зростання частки юридичних осіб — сигнал до інституціоналізації ринку. Великі гравці мають доступ до дешевшого фінансування, юридичної експертизи і можливості скупляти суміжні ділянки, формуючи масиви, привабливі для оренди на довгий термін. Дрібний інвестор-фізична особа конкурує не лише ціною, а й швидкістю і можливістю забезпечити конкурентну оренду.

Ціна гектара: три різні цифри — одна реальність

Один із найбільш дискусійних питань ринку — реальна ціна гектара. Офіційна нормативна грошова оцінка (НГО) землі, яка традиційно використовується як база для розрахунку орендної ставки, суттєво нижча за ринкову. Маркетплейси (Ізрілля, AgroScout, відкриті дошки) показують оголошення з широким розкидом. Реальні угоди — третій вимір, і саме він є найважливішим.

За даними, які накопичує KSE Institute на основі нотаріальних угод та аукціонів, реальні угоди в окремих привабливих регіонах виходять за $8 000/га. Це верхній кластер ринку, що формується там, де поєднуються три фактори: висока бальність ґрунту (понад 75–80 балів бонітету), близькість до переробних потужностей або зернових терміналів, висока конкуренція між покупцями. Середній діапазон по ринку — ближче до $2 000–$4 000/га залежно від регіону.

Ця різниця між офіційною оцінкою, маркетплейсами і реальними угодами — практична проблема. Покупець, орієнтований лише на НГО, може суттєво помилитися з рівнем ціни. Продавець, орієнтований лише на маркетплейси, може зіткнутися з тим, що реальні угоди закриваються нижче або вище оголошеного — залежно від конкуренції і терміновості.

Хто головний покупець: аграрії, інвестори чи фонди?

Структура попиту неоднорідна. Дослідники KSE виділяють три основні категорії:

Аграрії-орендарі, які переводять оренду у власність. Це найстабільніша частина попиту — фермер знає землю, він уже платить оренду і розуміє агрономічну цінність. Ця категорія формує базовий, «нейтральний» попит без спекулятивного компонента.

Приватні інвестори — фізичні особи, що купують 1–20 га як альтернативний актив. Частина з них здає землю назад тому ж фермеру або через земельний фонд, частина — очікує на зростання ціни. Саме ця група зумовлює підвищений попит у центральних та правобережних областях — Хмельницькій, Вінницькій, Черкаській, де земля традиційно дорожча і ліквідніша.

Інституційні покупці — пайові фонди, інвестиційні структури. Ця категорія зростає. Вони можуть купувати оптом і формувати великі масиви, що більш привабливі для агрохолдингів-орендарів. Земельні фонди також мають перевагу в адмініструванні: один КУА управляє тисячами ділянок без прямого залучення кожного пайовика.

Географія: де перегрів, де ще недооцінено

Географічна диференціація цін відображає комбінацію агрономічних і безпекових факторів:

Перегріті регіони — Хмельницька, Вінницька, Черкаська, Полтавська області. Тут висока бальність ґрунту і відносна безпека. Ціни вже значно перевищують інфляційний орієнтир і закладають значну частину потенційного зростання.

Недооцінені з агрономічної точки зору — окремі мікрозони Сумської та Чернігівської областей. Близькість до кордону стримує ціну, але аграрний потенціал (зокрема, чорнозем) залишається. Для довгострокового інвестора з горизонтом 10+ років ці регіони потенційно цікаві — але воєнний ризик є реальним і некваліфікованим покупцям не підходить.

Депресивні зони — схід і частина півдня. Тут ринку фактично немає: угоди або не відбуваються, або відбуваються у стані глибокого дисконту без реальних покупців.

Орендна ставка: реальна vs. юридично мінімальна

Ще одна системна напруга ринку — розрив між законодавчо визначеним мінімумом орендної ставки (3% від НГО) і тим, що орендарі реально платять у конкурентних регіонах. У привабливих зонах орендна ставка давно перевищила мінімум і досягає 7–10% від ринкової вартості ділянки або $200–$400/га на рік. Але НГО суттєво нижча за ринкову — тому відсоток від НГО і відсоток від ринкової ціни — це принципово різні орієнтири.

Для пайовика земельного фонду це означає: вирішальна змінна — фактична орендна ставка в гривні або доларі на гектар, яку отримує фонд від орендаря. Саме вона формує орендний потік, що лягає в основу річної дохідності сертифіката. Декларована «ставка від НГО» в проспекті фонду — формальний показник, для розрахунку дохідності непридатний.

Прогноз 2026–2030: три сценарії

Дослідники KSE окреслюють три можливі вектори розвитку ринку:

Базовий — поступова консолідація, зростання частки юросіб до 50–55% угод, збереження регіональної диференціації цін. Середня ціна по ринку зростає на 7–12% на рік у доларовому вимірі в безпечних регіонах. Орендні ставки наздоганяють ринкові ціни.

Оптимістичний (переговори, відновлення) — стрімке повернення попиту до деокупованих регіонів і швидке зростання цін там. Одночасно, нормативне розширення ліміту для юридичних осіб підключає інституційний попит. Ціни у топових регіонах виходять за $10 000/га.

Консервативний (затяжний конфлікт, зниження світових цін на зерно) — ринок залишається ліквідним, але ціни стагнують або ростуть повільніше за інфляцію. Орендні ставки залишаються стабільними.

Дані з каталогу

Серед верифікованих Eliger.com.ua операторів земельних пайових фондів — «Твоє Коло» (KУА «ПРОФІТ»). Фонд «Твоє Коло. Щорічний дохід» управляє понад 12 500 га у шести областях — Хмельницькій, Вінницькій, Черкаській, Полтавській, Київській та Тернопільській. Ціновий діапазон ділянок у портфелі фонду — $2 500–$3 900 за гектар, що відповідає ринковому діапазону центральних і правобережних регіонів.

Це демонструє, як фонд позиціонується в конкурентному ціновому діапазоні: не в сегменті мікрозон з максимальною бальністю ($5 000–$8 000+/га), але і не в депресивних зонах. Для пайовика такий портфель означає відносно ліквідні активи з помірним воєнним ризиком і базовим орендним потоком.

За даними каталогу, заявлена цільова дохідність фонду — 6% річних у гривні, виплати — щорічно, не менше 90% чистого прибутку фонду. За підсумками 2025 року оператор оголосив +16% у гривні — включаючи орендний потік та реалізовані продажі активів.

Практичний підсумок

Перший мільйон гектарів в обігу — сигнал, що ринок землі в Україні переходить у фазу реального активу: з угодами, цінами, географічною диференціацією. Він диференційований за регіонами, структурою попиту і ціновими рівнями. Приватний інвестор, що виходить на цей ринок напряму або через пайовий фонд, сьогодні має значно більше аналітичних інструментів і порівняльних орієнтирів, ніж у 2021–2022 роках. Водночас зростання частки юридичних осіб говорить про те, що «дешевий» вхід, характерний для перших двох-трьох років після відкриття ринку, поступово зникає.

---

Матеріал не є інвестиційною рекомендацією. Інвестиції несуть ризики, включно з повною втратою капіталу. Консультуйтесь із сертифікованим фінансовим радником перед ухваленням рішень.