Земельні облігації під оренду держземлі: ФДМ анонсував перший в Україні asset-backed інструмент

Голова Фонду держмайна Дмитро Наталуха в публічному інтерв'ю 7 травня 2026 року вперше озвучив ідею, яка може дати приватним інвесторам новий клас цінного паперу — земельні облігації, забезпечені майбутніми орендними платежами за державну землю. Інструмент анонсовано як проєкт Державного земельного банку, що координується Фондом, і як спосіб масштабувати майбутній потік оренди в негайне фінансування бюджету.

Якщо ініціатива дійде до реального розміщення, це буде перший в Україні asset-backed інструмент рітейлового масштабу — окремий від класичних ОВДП Мінфіну і концептуально відмінний від пайових земельних фондів. Поки що оголошена тільки рамка, без ключових параметрів емісії.

Що саме оголошено

«У нас є ідея, як прив'язати ці тисячі гектарів до таких фінансових інструментів, як державні облігації»

— Дмитро Наталуха, голова Фонду держмайна

Механіка, описана в інтерв'ю, виглядає так. Держава має пул земель сільськогосподарського призначення, переданих у довгострокову суборенду — на 14 років і більше. Поточна ринкова ставка оренди — близько 20 тисяч гривень за гектар на рік. За оцінкою ФДМ, повний потенційний річний потік оренди з державного земельного банку може досягати 16 мільярдів гривень.

Замість того, щоб роками отримувати ці платежі по копійці, держава планує сек'юритизувати майбутній потік: випустити облігації під його забезпечення, отримати кошти одразу і обслуговувати купон з орендної виручки. Логіка — стандартна для проєктного фінансування інфраструктури в інших юрисдикціях, але для України новий клас активу.

Чого НЕ оголошено

Це принципово важливо для будь-якого роздумування над участю.

Поза анонсом залишилися: обсяг емісії, орієнтовна дохідність, графік купонних виплат, дата розміщення, юридична форма (чи буде державна гарантія, чи самостійний кредитний ризик ДЗБ як емітента), цільова аудиторія (рітейл через банки і «Дію» — як це робиться з військовими ОВДП — чи лише інституційні покупці), оподаткування, валюта номіналу, можливість дострокового погашення, поведінка інструменту у разі зміни орендної ставки чи розірвання договорів суборенди.

До оголошення цих параметрів інструмент залишається ідеєю на стадії концепту. Повноцінне публічне розміщення в Україні вимагатиме реєстрації проспекту емісії в Національній комісії з цінних паперів та фондового ринку — це формальний індикатор того, що ідея переходить у виконання.

Чим земельні облігації не є ОВДП

Класичні ОВДП — пряме боргове зобов'язання Міністерства фінансів. Кредитний ризик — суверенний рейтинг України. Дохідність визначається на аукціонах Мінфіну і поточно тримається в широкому коридорі, для гривневих випусків з терміном до п'яти років — у двозначних відсотках. Виплата — з державного бюджету, тобто в кінцевому рахунку з податкових надходжень.

Земельні облігації, як описав Наталуха, — інший конструкт. Емітент — Державний земельний банк (юридична форма ще буде уточнюватися). Забезпечення — конкретний потік платежів, прив'язаний до конкретного пулу гектарів. Це ближче до муніципальних revenue-bonds у США чи інфраструктурних concession-облігацій, ніж до суверенного боргу. Ключове питання, яке має визначити ринок: чи буде купон гарантовано державою (тоді ризик подібний до ОВДП), чи лише потоком оренди (тоді ризик інший — і дохідність має бути вища).

Чим це не пайові земельні фонди

В Україні вже існує кілька працюючих механізмів інвестування в сільгоспземлю через інвестиційний фонд. Дані з каталогу Eliger.com.ua: фонд «Твоє Коло. Щорічний дохід» під управлінням КУА «ПРОФІТ» (оператор «Твоє Коло») управляє понад 12 500 гектарів у шести областях, цільова дохідність — 6% річних у гривні з щорічними виплатами не менше 90% чистого прибутку.

Структурна різниця така. Пайовий фонд — пайова частка у портфелі землі, де ваш дохід залежить від реальної рентабельності оренди мінус комісія КУА. Земельна облігація — фіксований борговий інструмент, де ваш дохід — оголошений купон, а ризик у разі недостачі орендних надходжень несе емітент. Перший інструмент дає експозицію на капіталізацію землі (її ринкову вартість), другий — лише на потік платежів.

Якщо обидва інструменти співіснуватимуть, це посилить український ринок земельних інвестицій: різні профілі ризику для різних типів інвестора. Консервативний інвестор віддасть перевагу облігації з фіксованим купоном і державним забезпеченням; інвестор з вищою толерантністю — пайовому фонду з потенційним апсайдом від зростання вартості гектара.

Контекст: що зараз робить ФДМ

Інтерв'ю Наталухи описує ширшу програму Фонду на 2026 рік. Заявлено продаж шести великих об'єктів на загальну суму близько 370 мільйонів доларів — серед них Ocean Plaza у Києві (~100 млн доларів), Одеський припортовий завод, Сумихімпром, Миколаївський глиноземний завод, Демуринський ГЗК і Конотопський завод «Мотордеталь». Конверсія аукціонів Фонду за перші сто днів нового керівництва зросла з 7% до 22%, з піковими тижнями на 41%.

Окремий трек — публічно-приватні партнерства для об'єктів культурної спадщини: санаторій «Куяльник», палац Шенборна на Закарпатті. Тут держава зберігає власність, приватний капітал — інвестує в розвиток.

Земельні облігації вписуються в цю логіку як третій інструмент монетизації державних активів — поряд із прямою приватизацією і ППП.

Що відстежувати

До появи проспекту емісії — чотири джерела інформації, які матимуть значення.

Сайт Фонду держмайна: офіційне положення про механіку випуску, обсяг забезпечення, перелік земельних ділянок під емісію.

Сайт Міністерства фінансів: якщо випуск буде з державною гарантією або в форматі квазі-ОВДП, тут зʼявиться інформація про координацію з державним боргом.

Сайт НКЦПФР: реєстрація проспекту емісії — формальний крок до публічного розміщення.

Парламентські слухання щодо змін у законодавстві: якщо для випуску потрібні нові правки до законів про ринки капіталу або про оренду землі, законопроєкти зʼявляться у Верховній Раді.

Дані з каталогу

На момент публікації Eliger.com.ua верифікує переважно пайові структури земельного інвестування. Зокрема — фонд «Твоє Коло. Щорічний дохід» (КУА «ПРОФІТ», оператор «Твоє Коло») — понад 12 500 гектарів сільгоспземель у Хмельницькій, Вінницькій, Черкаській, Полтавській, Київській і Тернопільській областях; цінова амплітуда землі в портфелі — 2 500–3 900 доларів за гектар; цільова прибутковість — 6% річних у гривні. Структура договорів оренди: 50% — до 5 років, 50% — до 10 років.

Якщо земельні облігації вийдуть на ринок з відкритим рітейл-доступом і конкурентним купоном, прямі порівняння з такими фондами стануть можливими — і інвесторам буде корисно тримати обидва інструменти у полі зору одночасно.

---

Матеріал не є інвестиційною рекомендацією. Інвестиції несуть ризики, включно з повною втратою капіталу. Консультуйтесь із сертифікованим фінансовим радником перед ухваленням рішень.