Inzhur REIT — перший аудит від Deloitte: чиста думка по фонду, із застереженням — по КУА

30 квітня 2026 року на сайті оператора з'явився перший в історії аудиторський висновок щодо самого фонду ЗНПІФ «Інжур REIT». Аудит провела Deloitte («велика четвірка»), за фінансовий рік 2025. Одночасно опубліковано і висновок щодо керуючої компанії — ТОВ «Інжур». Дві окремі юридичні особи — дві окремі думки аудитора, і вони суттєво різняться.

Що Deloitte сказав про сам фонд

Думка щодо ЗНПІФ «Інжур REIT» — немодифікована («чиста»). У звіті за фінансовий рік 2025: фінансова звітність фонду «відображає достовірно, в усіх суттєвих аспектах фінансовий стан Фонду на 31 грудня 2025 року» відповідно до МСФЗ.

Окремим розділом аудитор привертає увагу до суттєвої невизначеності щодо безперервності діяльності. Підстава — триваючі бойові дії з 24 лютого 2022 року, масштаби яких та терміни припинення «непередбачувані». Це формальне застереження, типове для українських емітентів у воєнний час; думку аудитора воно не модифікує.

Договір з Deloitte — № Aud/2026/2755/C від 13 січня 2026 року. Аудит тривав з 13 січня по 30 квітня 2026. Винагорода аудитора — 1 923 917 ₴.

Перший повноцінний баланс фонду

Аудит покриває рік, у якому фонд починає працювати у форматі ЗНПІФ — реєстрація в ЄДРІСІ 20 травня 2025 року, реорганізація шляхом приєднання п'яти попередніх пайових фондів КУА «Інжур» (1001, 2001, Інжур Супермаркет, Інжур Оушен, Інжур Житній) — постанова НКЦПФР № 11/21/2821/К01 від 29 серпня 2025 року. Тож статтю балансу фонд отримав фактично з вересня 2025-го.

Ключові цифри з аудиторської фінзвітності за 2025 рік:

• Загальні активи — 3,96 млрд ₴.
• Інвестиційна нерухомість — 2,18 млрд ₴, з них 1,99 млрд — завершена, 186 млн — на стадії будівництва або проектування.
• Власний капітал — 3,93 млрд ₴ (статутний 4,19 млрд + емісійний дохід 14 млн – викуплені сертифікати 439 млн + нерозподілений прибуток 162 млн).
• Чистий прибуток за 2025 рік — 241,7 млн ₴.
• Дохід від звичайної діяльності (оренда) — 65 млн ₴.
• Інші доходи — 202 млн ₴, включно з переоцінкою нерухомості за курсом НБУ (151 млн ₴) та компенсаціями від орендарів (3 млн ₴).
• Дивіденди, виплачені у 2025 році — 79,5 млн ₴.
• Дивіденди, нараховані після звітної дати (за грудень 2025 – березень 2026) — 135,9 млн ₴, з яких 135,8 млн уже виплачено учасникам станом на дату звіту.

Винагорода КУА в адміністративних витратах фонду за 2025 рік склала 21 млн ₴ — це орієнтовно 0,5% середньорічної ВЧА проти регламентного «cap» у 2% на рік. Фактична ставка за 2025-й нижча за межу не тому, що КУА свідомо знизило ціну, а тому що фонд провів повний цикл діяльності лише з вересня — половину року активи були ще в попередніх фондах.

Прогноз керівництва на 2026 рік: дохід «не менше рівня фактичної виручки за 2025», чистий прибуток та позитивні операційні грошові потоки. Це формулювання — стандартна підстава для аудиторського припущення про безперервність діяльності.

Що сказали Deloitte про КУА — і чому це питання окреме

Думка щодо ТОВ «Інжур» (КУА) за 2025 рік — із застереженням (qualified). І це другий рік поспіль.

Підстава — методологічна, але та сама, що й торік: компанія відносить витрати на закупівлю послуг до некоректних звітних періодів, що є відхиленням від МСФЗ щодо обліку нарахувань. Аудитор формулює прямо: інша інформація містить суттєве викривлення з тієї самої причини, що й торік.

Going concern uncertainty щодо ТОВ «Інжур» теж тримається з 2023 року — третій рік поспіль. Підстава — стабільно негативні операційні грошові потоки КУА в попередні роки, накладені на воєнну невизначеність. У 2025-му дохід КУА зріс до 113,9 млн ₴ (×2,2 проти 52,6 млн у 2024), чистий прибуток — до 4,8 млн ₴ (×10 проти 478 тис.), власний капітал — 122,8 млн. Бізнес-модель КУА масштабується.

Що це означає інвестору в сертифікати фонду

Дві думки одного аудитора — одночасно — створюють асиметричну картину, яку важливо тримати в голові.

З одного боку, сам фонд — той юридичний об'єкт, у якому інвестор тримає капітал — отримав чисту аудиторську думку від «великої четвірки». Активи на 3,96 млрд ₴ підтверджені; нерухомість оцінена незалежним оцінювачем у грудні 2025-го; дивідендний потік 215 млн ₴ за рік (79,5 у звітному + 135,9 після звітної дати) фактично виплачено учасникам.

З іншого боку, інвестиційний сертифікат не існує без керуючої компанії, яка його обслуговує. Якість обліку в КУА визначає якість усіх облікових процесів фонду — від нарахування винагороди до розрахунку ВЧА, до якого прив'язана ціна купівлі-викупу сертифіката. Друга поспіль qualified opinion за ту саму помилку — сигнал, що внутрішні контролі компанії не вдосконалились між 2024 і 2025 роками. Сума викривлення невелика (656 тис. ₴ у 2024-му), але повторюваність — це і є суть зауваження.

Комбінація «чистий фонд + qualified КУА» — рідкісна для українського ринку ЗНПІФ. Зазвичай аудитор або модифікує обидва висновки, або жодного. Тут Deloitte сегментує відповідальність: фінансова звітність фонду коректна, фінансова звітність керуючої компанії — з матеріальною помилкою, що не перейшла у звітність фонду.

Окремо варто відстежувати аудит ЗНПІФ «Інжур ENERGY» — оператор повідомив, що його опублікують до 7 травня 2026 року. Це другий за порядком фонд КУА, що працює у моделі ЗНПІФ; його результати дозволять побачити, чи зберігається картина «чистий фонд + qualified КУА» або з'являються нові деталі.

Дані з каталогу

Фонд Inzhur REIT у каталозі Eliger.com.ua: прогнозована дохідність 9,5% USD за курсом НБУ; фактична за 12 місяців станом на травень 2026 — 11,72% USD; вартість одного сертифіката від 10,83 ₴ (ВЧА на сертифікат + надбавка до 1%); поріг входу — один сертифікат. Дивіденди — щомісяця 10 числа за попередній місяць; розподіл — не менше 90% чистого прибутку фонду від оренди за рік.

Профіль КУА — у картці оператора «Інжур». Аудиторський висновок Deloitte по ТОВ «Інжур» за 2023 рік раніше містив emphasis-of-matter про going concern; за 2024 — qualified opinion з тієї ж причини, що й за 2025. Фонд ЗНПІФ «Інжур REIT» зареєстрований 20 травня 2025 року, ЄДРІСІ № 23201750; правонаступник п'яти попередніх фондів КУА за постановою НКЦПФР від 29 серпня 2025 року.

Що відстежувати далі: аудит ЗНПІФ «Інжур ENERGY» (очікується до 7 травня 2026), аудит ТОВ «Інжур» за 2026 рік (очікується березень-квітень 2027), а також — чи зникне qualified-modifier у звіті по КУА, якщо помилка обліку нарахувань перестане повторюватись.

---

Матеріал не є інвестиційною рекомендацією. Інвестиції несуть ризики, включно з повною втратою капіталу. Консультуйтесь із сертифікованим фінансовим радником перед ухваленням рішень.